再開発すれば、現行の法定容積率を全部使っている地区というのは非常に少ないわけですから、法定容積率に近いだけ使い切ってしまえれば、かなりのオフースが供給できるわけです。
しかし再開発というのは、アークヒルズでも17年かかったように大変な事業です。
あきらめている企業もかなり多いくらいです。
すぐ供給できるものというのは、地権者が1人しかいない場所・・・
例えば工場跡地みたいなものや、空き地になるでしょう。
そうした場所を探してみると、工場跡地も、ぺんぺん草が生えているような空き地も大体臨海部にあるわけです。
それは、臨海部に使われないまま放置された港湾用地があるからです。
それは、高度成長期のときには、港湾の貨物量が増加する一方だったわけです。
その傾向線をどんどん延ばしますと、昭和60年ぐらいには大変な港湾用地がないと、東京の港湾というのはもたないということで、あらかじめ予測して計画的に土地が埋め立てられていきました。
・・・ところが、途中で港湾の物流革命が起こりました。
まず物流がコンテナ化されていきました。
さらに日本の産業構造が軽薄短小になるにつれて、荷物自身も重量物がだんだん減ってきました。